Mietrecht

Das Landgericht Berlin hat am 27.02.2014 (Az.: 67 S 476/13) nochmals klargestellt, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern, wenn nach Abschluss des Mietvertrags in der unmittelbaren Nachbarschaft Baumaßnahmen durchgeführt werden und dies zu Bauimmissionen führt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter selbst oder Dritte die Baumaßnahmen veranlasst haben. Denn die Minderung tritt unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Das Landgericht sieht in dem Baulärm einen Mangel der Mietsache. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Der Mieter kann daher erwarten, dass die von ihm angemietete Wohnung Standards aufweist, die bei vergleichbaren Wohnungen üblich sind. Gemessen an diesen Grundsätzen gehört auch zu einer vermieteten Wohnung, dass sie grundsätzlich frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

Selbst wenn bei Abschluss des Mietvertrags Anzeichen für Baumaßnahmen vorlagen, so reicht dies nicht, um das Minderungsrecht des Mieters auszuschließen. Denn es ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung haben wird. Ein Ausschluss der Minderungsrechte bezüglich des Mangels käme nur dann in Betracht, wenn der Mieter die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen bei Vertragsabschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsse. Daher genügt es nicht, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder eine falsche Vorstellung über die künftige Entwicklung seines Wohnumfeldes hat. Den Mieter treffen insoweit bereits grundsätzlich keine Erkundungs- und Prüfungspflichten bezüglich zukünftiger Baumaßnahmen.

Sachbearbeiter: Rechtsanwalt Thomas Backes

Das Landgericht Bremen hat mit Urteil vom 31.01.2013 (Az.: 6 S 23/12) entschieden, dass der Vermieter, der ein Privatgutachten erstellen lässt, weil der Mieter zuvor Mängel der Mietsache gerügt hat und die Miete nur geringfügig gemindert wurde, nicht die Kosten dieses Gutachtens ersetzt verlangen kann.

Der Mieter hatte gegenüber dem Vermieter Mängel angezeigt und minderte die Miete für April 2010 um 20 % also um 61,41 €. Der Vermieter ließ daraufhin ein Privatgutachten erstellen und verlangte vom Kläger die Kosten hierfür in Höhe von 684,25 €. Das Privatgutachten kam zu dem Ergebnis, dass keine Mängel vorlagen. Das Gericht wies die Klage ab.

Nach der Ansicht des BGHs sind die Kosten eines Gutachtens, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind, als Schadensposition erstattungsfähig. In einem solchen Schaden fehle es nach Ansicht des LG Bremen dem hier zu entscheidenden Fall, denn der Vermieter verlangte lediglich die noch ausstehenden Mietzahlungen. Außerdem wäre dem Vermieter verpflichtet gewesen, den Mieter vor Einholung des Gutachtens darauf hinzuweisen, dass die Kosten für das Gutachten voraussichtlich außer Verhältnis zu den noch offenen Mietzinsansprüchen stehen würden. Im zu entscheidenden Fall kam noch hinzu, dass das Gutachten auch deshalb nicht erforderlich war, weil offensichtlich keine Mängel vorlagen.

Mitgeteilt von: Rechtsanwalt Thomas Backes

Der achte Senat des BGH hat in zwei kürzlich begangenen Entscheidungen seine Tierliebe unterstrichen und zugunsten von Mietern entschieden, die Hunde in ihrer Wohnung hielten.

Mit Beschluss vom 22.01.2013, Az.: V III ZR 329/11, hat der BGH die Revision des Vermieters zurückgewiesen, der den Mietern untersagen wollte, in ihrer Mietwohnung im 3. Obergeschoss mit einer Größe 95 qm2 einen Bearded Collie zu halten. Das Gericht vermochte die Haltung des Bearded Collie in der oben genannten Wohnung nicht beanstanden, da der Vermieter nicht nachweisen konnte, dass vom Hund Belästigungen ausgingen.

Zwar hat der Vermieter vorgetragen, dass einzelne Eigentümer sich über den Hund beschwert haben, jedoch haben zehn Nachbarn per Unterschrift bestätigt, dass von dem Bearded Collie keine Beeinträchtigung oder Belästigung z.B. durch Lärm oder Verschmutzung des Treppenhauses für die Nachbarschaft ausgingen.

In einer weiteren Entscheidung vom 20.03.2013 hat der BGH die Klausel mit dem Inhalt, dass sich der Mieter verpflichtet „keine Hunden und Katzen zu halten“ für unwirksam erklärt.

Bei dieser Klausel würde der Mieter nach dem AGB-Recht unangemessen werden, da sie für alle Hunde und Katzen ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltung und Interessenlagen gilt. Außerdem verstoße sie gegen den wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts, sprich der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters.

Jedoch hat der BGH klargestellt, dass die Unwirksamkeit der Klausel nicht dazu führt, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Daher bleibt es letztlich eine Einzelfallabwägung, um die Frage zu beantworten, ob der Mieter berechtigt ist, das konkrete Tier in der Wohnung zu halten.

Mitgeteilt von: RA Thomas Backes

Der BGH hat sich in dem neuen Urteil vom 20.03.2013 zur Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige geäußert. Nach Ansicht des Gerichts ist eine Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar kurz Zeit nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrags aber noch nicht absehbar war.
Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbunden Belastungen nicht zumuten, indem er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters entscheidend, ob er die Wohnung überhaupt anmieten will oder nicht.
Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters lag aber in dem entschiedenen Fall nicht vor, denn die Eigenbedarfsgründe sind erst kurz nach Vertragsschluss entstanden. Bei Abschluss des Mietvertrags war für keinen der Beteiligten absehbar, dass ein Eigenbedarf an dem Einfamilienhaus für den Enkel der Klägerin durch die Geburt seiner Tochter und den darauf geänderten Lebensplan entstehen würde. Daher war die Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich und wirksam.

Mitgeteilt von: Rechtsanwalt Thomas Backes

Üblicherweise verlangen Vermieter von ihren Mietern eine Kaution um etwaige künftige Forderungen damit verrechnen zu können. Diese grundsätzlich bestehende Verrechnungsmöglichkeit gilt jedoch nicht unbeschränkt wie der BGH vom 11.07.2012 (XII ZR 36/12) entschieden hat. In dem entschiedenen Fall ging es um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Für diese hatten sie eine Kaution in Höhe von 1.020,00 € erbracht. Nach ihrem Auszug forderten die Kläger von dem Beklagten die Rückzahlung der Mietkaution. Der beklagte Vermieter verwies auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, mit diesen “verrechne“ er die Kaution. Er lehnte die Rückzahlung der Kaution ab.

Der BGH entschied, dass den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zustand. Die vom beklagten Vermieter erklärte Verrechnung sei “ins Leere“ gegangen, da dieser eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht auf dem konkreten Mietverhältnis der Parteien basieren, nicht vornehmen dürfe. Die Mietkaution diene – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Wird eine abweichende Vereinbarung wie im entschiedenen Fall, nicht getroffen, so kann der Vermieter mit anderen Forderungen auch dann nicht aufrechnen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderung aus dem konkreten beendeten Mietverhältnis nicht benötigt wird.

Mitgeteilt von: Herrn Rechtsanwalt Backes