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  • Mietminderung bei Baulärm

    Das Landgericht Berlin hat am 27.02.2014 (Az.: 67 S 476/13) nochmals klargestellt, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern, wenn nach Abschluss des Mietvertrags in der unmittelbaren Nachbarschaft Baumaßnahmen durchgeführt werden und dies zu Bauimmissionen führt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter selbst oder Dritte die Baumaßnahmen veranlasst haben. Denn die Minderung tritt unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Das Landgericht sieht in dem Baulärm einen Mangel der Mietsache. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Der Mieter kann daher erwarten, dass die von ihm angemietete Wohnung Standards aufweist, die bei vergleichbaren Wohnungen üblich sind. Gemessen an diesen Grundsätzen gehört auch zu einer vermieteten Wohnung, dass sie grundsätzlich frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

    Selbst wenn bei Abschluss des Mietvertrags Anzeichen für Baumaßnahmen vorlagen, so reicht dies nicht, um das Minderungsrecht des Mieters auszuschließen. Denn es ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung haben wird. Ein Ausschluss der Minderungsrechte bezüglich des Mangels käme nur dann in Betracht, wenn der Mieter die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen bei Vertragsabschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsse. Daher genügt es nicht, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder eine falsche Vorstellung über die künftige Entwicklung seines Wohnumfeldes hat. Den Mieter treffen insoweit bereits grundsätzlich keine Erkundungs- und Prüfungspflichten bezüglich zukünftiger Baumaßnahmen.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Erstattung von Gutachterkosten bei Mietminderung

    Das Landgericht Bremen hat mit Urteil vom 31.01.2013 (Az.: 6 S 23/12) entschieden, dass der Vermieter, der ein Privatgutachten erstellen lässt, weil der Mieter zuvor Mängel der Mietsache gerügt hat und die Miete nur geringfügig gemindert wurde, nicht die Kosten dieses Gutachtens ersetzt verlangen kann.

    Der Mieter hatte gegenüber dem Vermieter Mängel angezeigt und minderte die Miete für April 2010 um 20 % also um 61,41 €. Der Vermieter ließ daraufhin ein Privatgutachten erstellen und verlangte vom Kläger die Kosten hierfür in Höhe von 684,25 €. Das Privatgutachten kam zu dem Ergebnis, dass keine Mängel vorlagen. Das Gericht wies die Klage ab.

    Nach der Ansicht des BGHs sind die Kosten eines Gutachtens, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind, als Schadensposition erstattungsfähig. In einem solchen Schaden fehle es nach Ansicht des LG Bremen dem hier zu entscheidenden Fall, denn der Vermieter verlangte lediglich die noch ausstehenden Mietzahlungen. Außerdem wäre dem Vermieter verpflichtet gewesen, den Mieter vor Einholung des Gutachtens darauf hinzuweisen, dass die Kosten für das Gutachten voraussichtlich außer Verhältnis zu den noch offenen Mietzinsansprüchen stehen würden. Im zu entscheidenden Fall kam noch hinzu, dass das Gutachten auch deshalb nicht erforderlich war, weil offensichtlich keine Mängel vorlagen.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Tiere in Mietwohnungen

    Der achte Senat des BGH hat in zwei Entscheidungen seine Tierliebe unterstrichen und zugunsten von Mietern entschieden, die Hunde in ihrer Wohnung hielten.

    Mit Beschluss vom 22.01.2013, Az.: V III ZR 329/11, hat der BGH die Revision des Vermieters zurückgewiesen, der den Mietern untersagen wollte, in ihrer Mietwohnung im 3. Obergeschoss mit einer Größe 95 qm2 einen Bearded Collie zu halten. Das Gericht vermochte die Haltung des Bearded Collie in der oben genannten Wohnung nicht beanstanden, da der Vermieter nicht nachweisen konnte, dass vom Hund Belästigungen ausgingen.

    Zwar hat der Vermieter vorgetragen, dass einzelne Eigentümer sich über den Hund beschwert haben, jedoch haben zehn Nachbarn per Unterschrift bestätigt, dass von dem Bearded Collie keine Beeinträchtigung oder Belästigung z.B. durch Lärm oder Verschmutzung des Treppenhauses für die Nachbarschaft ausgingen.

    In einer weiteren Entscheidung vom 20.03.2013 hat der BGH die Klausel mit dem Inhalt, dass sich der Mieter verpflichtet „keine Hunden und Katzen zu halten“ für unwirksam erklärt.

    Bei dieser Klausel würde der Mieter nach dem AGB-Recht unangemessen werden, da sie für alle Hunde und Katzen ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltung und Interessenlagen gilt. Außerdem verstoße sie gegen den wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts, sprich der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters.

    Jedoch hat der BGH klargestellt, dass die Unwirksamkeit der Klausel nicht dazu führt, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Daher bleibt es letztlich eine Einzelfallabwägung, um die Frage zu beantworten, ob der Mieter berechtigt ist, das konkrete Tier in der Wohnung zu halten.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung trotz Zahlungsverzug

    Das Landgericht Wiesbaden hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung, mangels Kündigungsgrund unwirksam ist, wenn der Zahlungsverzug nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist.

    Im zu entscheidenden Fall lag zwar ein Zahlungsrückstand des Mieters, der grundsätzlich zur fristlosen Kündigung berechtigt, vor, jedoch befand sich nach Ansicht des Gerichts der Mieter mit den Zahlungen nicht in Verzug, da er den Zahlungsrückstand nicht zu vertreten hatte. Denn der Mieter hatte ordnungsgemäß einen Antrag beim Sozialamt auf Übernahme der Leistung für Unterkunft gestellt. Es spielte für das Gericht keine Rolle, ob das Sozialamt durch eine zögerliche Bearbeitung des Antrags ein Verschulden an der Entstehung des Zahlungsrückstands traf. Nach Ansicht des Gerichts ist dem Mieter ein eventuelles schuldhaftes Verhalten des Sozialamts nicht zuzurechnen. Daher kam das Gericht zum Ergebnis, dass trotz Zahlungsverzug von zwei Mieten die Kündigung unwirksam war.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Rückforderungsanspruch der Betriebskostenvorauszahlungen

    Der BGH hatte über ein Fall zu entscheiden, in dem der Mieter nach seinem Auszug Vorauszahlungen die auf die Betriebskosten geleistet hatte und diese zurückverlangte, weil der Vermieter über mehrere Betriebskosten nicht abgerechnet hatte.

    Nach Ansicht des Gerichts kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, soweit der Vermieter nicht abgerechnet hat. Jedoch steht dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nur ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen zu, wenn der Vermieter über die abgelaufene Betriebskostenperiode nicht fristgerecht abrechnet. Während des Mietverhältnisses steht dem Mieter also kein Rückforderungsanspruch, sondern nur ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mieten zu. Daher kam das Gericht hier zu dem Ergebnis, dass der Mieter während des Mietverhältnisses von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen müsste. Da der Mieter dies nicht getan hatte, kann er nun auch die Vorauszahlung nicht zurückverlangen, da dieser Anspruch bereits verjährt war. Dies deshalb, weil für die Jahre 2002 – 2004 der Vermieter keine Betriebskostenabrechnungen erstellt und der Mieter nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht hatte. Der Mieter ist erst im Jahre 2009 ausgezogen und wollte sodann die gesamten Betriebskostenabrechnungen für diese Jahre zurückverlangen.

    Dies bedeutet, dass der Mieter in Zukunft bei nicht erstellten Betriebskostenabrechnungen unmittelbar von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen muss oder Verstellungen der Betriebskostenabrechnung planen muss, damit er diesen Anspruch nicht verliert.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Recht zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung

    Das Landgericht Köln hatte in der Berufung einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter das Mietverhältnis nach einem Wassereinbruch fristlos gekündigt hatte. Das Landgericht Köln war der Ansicht, dass die fristlose Kündigung wirksam sei, auch ohne vorherige Abmahnung durch den Mieter. Nach Ansicht des Landgerichts Köln war die Kündigung ohne Abmahnung deshalb wirksam, weil dem Mieter die Abhilfemaßnahme wegen ihrer Dauer und wegen der Auswirkung auf die Mietsache nicht zugemutet werden konnte. Die Sanierungsarbeiten sollten nach Angaben des Vermieter 1 ½ Monate andauern und sollten so ablaufen, dass in der Wohnung des Mieters ein Trocknungsgerät aufgestellt werden musste und die Möbel von der Wand weggerückt werden müssten. Außerdem berücksichtigte das Landgericht, dass durch das Aufstellen des Trocknungsgeräts und die von den Wänden abgerückten Möbel die ohnehin schon kleine Wohnung des Mieters auf einen Mikrolebensraum geschrumpft war. Auch die in der Wohnung vorhandene Feuchtigkeit und die damit zusammenhängende Schimmelbildung machten die weitere Bewohnung des Mietobjekts unzumutbar.

    Nach dieser Rechtsprechung des Landgerichts kann also ein Wassereinbruchsschaden und die damit zusammenhängende Sanierung dem Mieter das Recht geben, die Wohnung fristlos zu kündigen, wenn der Mangel gravierend ist und die Dauer der Mängelbeseitigung entsprechend lange dauert. Das Gericht hielt die direkte fristlose Kündigung deshalb für angemessen, weil die Wohnung des Mieters sehr klein war und quasi die gesamte Wohnung von dem Mangel betroffen war.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Verrechnungsmöglichkeit auf Kautionsrückzahlung gilt nicht unbeschränkt

    Üblicherweise verlangen Vermieter von ihren Mietern eine Kaution um etwaige künftige Forderungen damit verrechnen zu können. Diese grundsätzlich bestehende Verrechnungsmöglichkeit gilt jedoch nicht unbeschränkt wie der BGH vom 11.07.2012 (XII ZR 36/12) entschieden hat. In dem entschiedenen Fall ging es um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Für diese hatten sie eine Kaution in Höhe von 1.020,00 € erbracht. Nach ihrem Auszug forderten die Kläger von dem Beklagten die Rückzahlung der Mietkaution. Der beklagte Vermieter verwies auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, mit diesen “verrechne“ er die Kaution. Er lehnte die Rückzahlung der Kaution ab.

    Der BGH entschied, dass den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zustand. Die vom beklagten Vermieter erklärte Verrechnung sei “ins Leere“ gegangen, da dieser eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht auf dem konkreten Mietverhältnis der Parteien basieren, nicht vornehmen dürfe. Die Mietkaution diene – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Wird eine abweichende Vereinbarung wie im entschiedenen Fall, nicht getroffen, so kann der Vermieter mit anderen Forderungen auch dann nicht aufrechnen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderung aus dem konkreten beendeten Mietverhältnis nicht benötigt wird.

    Mitgeteilt von Herrn Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Zigarettenrauch und Mietminderung

    Das Landgericht Hamburg beschäftigte sich in einem Urteil vom 15.06.2012 mit der Frage, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eines Mieters dadurch beeinträchtigt wird, dass vom Balkon der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in die Wohnung des darüber liegenden Mieters aufsteigt (vgl. LG Hamburg vom 15.06.2012, Az.: 311 S 92/10). Im entschiedenen Fall rauchten die Mieter in der Wohnung unterhalb des mindernden Mieters in erheblichem Maße auf ihrem Balkon; dieser Rauch zog in die Dachgaube des darüber wohnenden Mieters, der zudem aufgrund dieses Umstandes seine Wohnung nicht belüften konnte. Das Gericht ging davon aus, dass hierdurch die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit erheblich gemindert ist.

    Wann eine Mietminderung aufgrund des Rauches möglich ist und in welcher Höhe, ist eine Einzelfallentscheidung. Für den vorliegenden Fall ist das Landgericht Hamburg von einer Minderung in Höhe von 5 % ausgegangen. Es hat zudem klar gestellt, dass Minderung auch möglich ist, wenn der Rauch nicht vollständig in den Wohnbereich eindringt.

    Der Vermieter hingegen muss das Rauchverhalten eines Mieters meist als vertragsgemäßes Verhalten hinnehmen (vgl. BGH Urteil vom 29.06.2006, Az.: VII ZR 124/06). Der Vermieter befindet sich also unter Umständen in der misslichen Lage, dass er auf der einen Seite eine Minderung des vom Rauch belästigten Mieters hinnehmen muss, auf der anderen Seite aber nichts gegen den rauchenden Mieter unternehmen kann. Anders wäre es nur dann, wenn die Parteien diesbezüglich eine Vereinbarung getroffen hätten.

    Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Vermieter darf nicht mit allen Forderungen gegen des Mieters auf Kautionsrückzahlung aufrechnen

    Üblicherweise verlangen Vermieter von ihren Mietern eine Kaution um etwaige künftige Forderungen damit verrechnen zu können. Diese grundsätzlich bestehende Verrechnungsmöglichkeit gilt jedoch nicht unbeschränkt wie der BGH vom 11.07.2012 (XII ZR 36/12) entschieden hat. In dem entschiedenen Fall ging es um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Für diese hatten sie eine Kaution in Höhe von 1.020,00 € erbracht. Nach ihrem Auszug forderten die Kläger von dem Beklagten die Rückzahlung der Mietkaution. Der beklagte Vermieter verwies auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, mit diesen “verrechne“ er die Kaution. Er lehnte die Rückzahlung der Kaution ab.

    Der BGH entschied, dass den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zustand. Die vom beklagten Vermieter erklärte Verrechnung sei “ins Leere“ gegangen, da dieser eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht auf dem konkreten Mietverhältnis der Parteien basieren, nicht vornehmen dürfe. Die Mietkaution diene – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Wird eine abweichende Vereinbarung wie im entschiedenen Fall, nicht getroffen, so kann der Vermieter mit anderen Forderungen auch dann nicht aufrechnen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderung aus dem konkreten beendeten Mietverhältnis nicht benötigt wird.

    Mitgeteilt von Herrn Rechtsanwalt Thorsten Schmidt

  • Recht zum Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

    Das Amtsgericht Lörrach hat mit Urteil vom 24.05.2012 folgenden Fall entschieden: Der Vermieter hat die vom Mieter bewohnte Wohnung zwecks Eigenbedarf gekündigt. Der Mieter hat der Eigenbedarfskündigung widersprochen und diesen Widerspruch damit begründet, dass er keine angemessene Ersatzwohnung zum zumutbaren Beendigungszeitraum finden könnte.

    Der Mieter hat aber nach der Kündigung zwecks Eigenbedarf durch den Vermieter die Miete für März und April 2012 zunächst nicht bezahlt, worauf der Vermieter zusätzlich fristlos gekündigt hat. Nach der fristlosen Kündigung hat der Mieter die nicht gezahlten Mieten nachgezahlt, sodass keine Mietrückstände mehr bestanden.

    Das Amtsgericht Lörrach hat entschieden, dass die Räumungsklage aufgrund der Eigenbedarfskündigung berechtigt ist und es nicht mehr auf den Widerspruch des Mieters wegen einer ungerechtfertigten Härte ankomme. Zwar ist der Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs weggefallen, da der Mieter die ausstehenden Mieten zahlte, jedoch sah das Gericht darin einen Vertragsbruch des Mieters, der dazu führte, dass der Widerspruch auch durch die nachträgliche Zahlung des Mieters nicht wieder auflebte. Der Vertragsbruch führt zum Ausschluss des Widerspruches.

    Dies bedeutet, dass der Mieter, dem zwecks Eigenbedarfs fristlos gekündigt wird, durch eine Pflichtverletzung, die er nach der ordentlichen Kündigung begeht, sein Recht zum Sozialwiderspruch verlieren kann.

    Mitgeteilt von Herrn Rechtsanwalt Thorsten Schmidt